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楼市底部已筑成,全面反弹非易事

春节过后,杭州楼市“忽如一夜春风来”。新房市场,沁园猛涨4500元/m2后仍然一房难求,开发商信心大为提振;二手房市场,刚需客集中入市,成交量创下9个月新高;土地市场,多宗地块超预期高溢价成交,闲林地块更是拍出了久违的封顶价……

三大市场集体回暖,这对于持续调整了半年之久的杭州楼市而言,意味着“轻舟已过万重山”,最艰难的时刻已经过去。

以更能真实反映市场现状的二手房成交量为例,去年5月成交10952套,此后行情一路下行,观望氛围加重,到了去年10月已跌至2938套。此后数月成交量稍有回升,但仍不及去年高峰期的一半,直到这个月成交量才大涨。本月二手房成交量极有可能超过8000套,并超过去年同期,接近去年6月份的水平,可以说是一改大半年来的颓势。楼市向来都是买涨不买跌,迅速反弹的成交量至少说明,购房者的市场信心已经回升。

杭州楼市回暖,显然是多重因素叠加的结果。首先,从全国范围来看,房地产调控政策已见底,政策微调的预期越来越强烈;其次,经过前一阶段的市场调整,价格已基本跌到位,刺激一部分刚需客果断进场;再者,一些年初“炮弹”充足的开发商高价拿地,迅速传导到了新房和二手房市场。此外,楼市向来都有“金三银四”小阳春之说,春节过后的传统旺季表现一向都不会太差。

那么,目前的杭州楼市到底是真阳春还是假反弹?阳春不假,但全面反弹为时尚早。

新房市场,沁园涨价只是一个特例,况且涨价之后也仅仅是保本减亏,算不上真正意义上的涨价。近期不少热盘接踵摇号屡屡上演“秒罄”一幕,但事实上仍有一半楼盘因报名人数不足而流摇。另据统计显示,有一些楼盘开盘已有3个月,但成交量仍是个位数。也就是说,以目前的市场现状,若政府全面放开限价的话, 能涨价的楼盘恐怕只是极少数。

况且,过去两年出让的大量土地将于今年陆续入市,杭州楼市的库存压力将会持续增大,这也客观上成为新一轮房价上涨的阻力。虽说高价地项目会拉高价格预期,但市场重压之下“不以成本论价格”,亏本销售并非没有可能。

二手房市场,接下去几个月成交量能否持续上扬,还有待观察。至于价格,目前除了学区房率先小幅反弹之外,大多数成交房源的价格仍未有起色,购房者的议价空间仍然较大。目前二手房挂牌量高达7万套,后期随着更多的外地投资客撤离杭州,挂牌量可能还会进一步增加。因此,即便接下来二手房成交量进一步回升,要全面涨价也并非易事。

土地市场也存变数。尽管大多数开发商仍看好杭州,近期土拍市场热闹,但市场基础显然较为脆弱。开发商高价拿地,是建立在限价全面放开且市场全面反弹的预判之上,一旦二季度市场表现不如人意,土拍降温的可能性也就会大增,并进而影响楼市的回暖进程。

总之,目前杭州楼市的阶段性底部已经筑成,但接下来还不可能全面反弹。决不能低估政府“房住不炒”的决心,一旦市场大幅反弹,房价超过前期高点,更严厉的调控政策就会出台。这就决定今年杭州楼市不会大起大落,全年的主基调是窄幅波动,二手房价格很难突破去年高点。对于刚需和改善需求而言,这无疑是一个“美好”的时代。

钱江晚报记者 蒋敏华

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